Der Heidenheimer Gemeinderat hat die ab 2025 geltenden Hebesätze für die Grundsteuer beschlossen. Jetzt ist klar: Bei der Grundsteuer B sind es 515 Prozent (zuvor 450), bei der Grundsteuer A 268 Prozent (bislang 320). Was bedeutet das konkret für die Betroffenen? Hier sind die wichtigsten Fragen.
Aus welchem Grund wird die Grundsteuer jetzt eigentlich nach einem neuen Verfahren berechnet?
In der Vergangenheit beruhte die Grundsteuerbemessung auf dem sogenannten Einheitswert. Seine Grundlage waren die Wertverhältnisse von 1964. Dabei wurde zwischen verschiedenen Gebäudearten differenziert. Weil das Bundesverfassungsgericht diese Praxis 2018 als verfassungswidrig einstufte, war ein neues Modell erforderlich.
Nach einer Übergangsfrist gilt in Baden-Württemberg nun das modifizierte Bodenwertmodell. Basis ist der Bodenrichtwert, also der amtlich festgestellte Wert von Grundstücken in einem bestimmten Gebiet. Die Gebäude spielen hingegen keine Rolle mehr.
Eine seitens des Gesetzgebers formulierte Richtschnur lautet, die Grundsteuerreform aufkommensneutral zu gestalten. Anders ausgedrückt: Die Einnahmen einer Kommune sollen sich vor und nach der Reform etwa auf einem Niveau bewegen. Ist das in Heidenheim der Fall?
Ja. Rathaussprecher Stefan Bentele zufolge setzt die Stadtverwaltung für das Jahr 2025 einen Erlös aus der Grundsteuer B (bebaute und unbebaute Grundstücke) in Höhe von 9,47 Millionen Euro an, aus der Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Betriebe) von 65.000 Euro. Zum Vergleich: 2024 waren es bei der Grundsteuer B 9,66 Millionen, 2023 rund 8,8 Millionen Euro. Bei der Grundsteuer A lag die Summe 2024 und 2023 jeweils bei 57.000 Euro.
Aufkommensneutralität bedeutet nicht, dass es keine Veränderungen bei der Belastung der Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer gibt. Definiert ist damit allerdings ein Anhaltspunkt für die künftige Höhe der Hebesätze.
Das Land Baden-Württemberg hatte in seinem Transparenzregister für Heidenheim eine Spanne zwischen 500 und 552 Prozent für einen aufkommensneutralen Hebesatz bei der Grundsteuer B berechnet. Der Gemeinderat segnete dann mit großer Mehrheit (32 Ja-, drei Neinstimmen) die von der Stadtverwaltung unabhängig davon kalkulierten 515 Prozent ab.
Wie viele der Grundstückseigentümer in Heidenheim werden ab 2025 mehr Grundsteuer bezahlen als bisher, für wie viele wird es günstiger?
Eine pauschale Antwort vermag Bentele nicht zu geben. Er verweist darauf, dass sich die Bemessungsgrundlage verändert hat. Der Grad der Differenzierung in der Berechnung sei mit der Reform deutlich gestiegen.
Für welche Art von Grundstücken muss mehr bezahlt werden, für welche weniger?
Die Stadtverwaltung teilt dazu mit: Vereinfacht lässt sich sagen, dass nach der Reform Grundstücke mit niedrigerem Bodenrichtwert eher entlastet werden, was überwiegend bei Gewerbegrundstücken in Industrie- und Gewerbegebieten der Fall ist. Grundstücke in Gebieten mit höheren Bodenrichtwerten werden hingegen eher belastet.
Grundsätzlich werden bebaute Grundstücke unbebauten gleichgestellt. Heißt: Es kommt nicht mehr auf die Bebauung an, sondern auf den Bodenwert im jeweiligen Gebiet. Grundstücke mit Mehrfamilienhäusern und Teileigentum sind künftig im Vergleich zu Grundstücken mit Einfamilienhäusern verhältnismäßig günstiger.
In welcher Spanne bewegen sich die Veränderungen?
Beispielrechnungen des Rathauses zeigen die Bandbreite: Für ein Einfamilienhaus auf einem knapp 1000 Quadratmeter großen Grundstück ergibt sich bei einem Bodenrichtwert von 100 Euro künftig eine jährliche Mehrbelastung von knapp sechs Euro. Bei einem Zweifamilienhaus mit 630 Quadratmetern Grund und einem Bodenrichtwert von 280 Euro sind es jährliche Mehrkosten von 350 Euro, für eine Gewerbefläche mit 15.200 Quadratmetern und einem Bodenrichtwert von 85 Euro errechnet sich eine Ersparnis von etwas mehr als 3000 Euro.
Zu den Kritikern der Reform gehört der Vorsitzende des FDP-Kreisverbands, Klaus Bass. Er bezeichnet den Sonderweg des Landes als ideologisch motiviert. Dass die Eigentümer von Einfamilienhäusern wahrscheinlich zu den Verlierern zählten, bewirke eine steuerliche Schieflage und trage zu einer gesellschaftlichen Spaltung bei. Bewohner von Mehrfamilienhäusern bezahlten nur einen Bruchteil der bisherigen Grundsteuer, nutzten aber die kommunale Infrastruktur in gleichem Maße.
Wie und in welcher Form werden die Betroffenen über die jeweiligen Änderungen informiert, und was haben sie selbst zu veranlassen?
Die Grundstückseigentümer erhalten voraussichtlich in der zweiten Kalenderwoche 2025 einen Bescheid der Stadt Heidenheim über die neue Grundsteuer. Bis dahin müssen sie ihrerseits nichts veranlassen.
So läuft die Berechnung
Die Grundsteuer wird in einem dreistufigen Verfahren berechnet. Zunächst wird der Wert des jeweiligen Grundstücks festgesetzt (Bodenrichtwert x Grundstücksgröße). Er ersetzt den verfassungswidrigen Einheitswert und wird anschließend mit der Steuermesszahl multipliziert, deren Höhe davon abhängt, ob das Grundstück überwiegend für Wohnzwecke genutzt wird. Multipliziert mit dem für die Kommune geltenden Hebesatz ergibt sich die konkrete Grundsteuersumme (Bodenrichtwert x Grundstücksgröße x Steuermesszahl x Hebesatz).
Die Grundsteuermesszahl hat das Finanzamt ermittelt und den Eigentümern im Grundsteuermessbescheid mitgeteilt. Sie basiert auf den Daten, die die Eigentümer zuvor selber mitgeteilt hatten. Erhoben wird die Grundsteuer von den Kommunen.