Wie viel sind die Grundstücke in Heidenheim wert?
Die Grundstückspreise sind in den vergangenen Jahren stark angestiegen, das betrifft auch Heidenheim. Doch innerhalb des Stadtgebietes und sogar innerhalb einzelner Wohnlagen gibt es extreme Schwankungen. Abhängig sind die Quadratmeterpreise natürlich einerseits von der Lage, aber auch von der infrastrukturellen Anbindung und weiteren Faktoren.
Vier Lageklassen
Der Gutachterausschuss, der den sogenannten Bodenrichtwert für Grundstücke festlegt, hat die Heidenheimer Wohnlagen in vier Kategorien aufgeteilt. Die Lageklasse 1 ist eine sehr gute, bevorzugte und ruhige Wohnlage in Höhen- oder Aussichtslage mit aufgelockerter, überwiegend ein- bis zweigeschossiger Bauweise mit vielfach großen Grundstücken und viel Grün. Die Infrastruktur ist hinreichend und die Lage zur Innenstadt ist günstig. Die Lageklasse 2 (gute Wohnlage) wird als ruhig, mit aufgelockerter Bebauung und Vorgärten beschrieben. Sie liegt überwiegend an Süd- und Westhängen. Dazu gehören auch Gebiete mit größeren Wohnobjekten mit viel Grün sowie eine gute Infrastruktur. Die Lageklasse 3 wird als mittlere Wohnlage bezeichnet, ohne besondere Vor- und Nachteile. Hier gibt es überwiegend verdichtete, zum Teil aufgelockerte Bebauung mit geringen Freiflächen und durchschnittlicher Immissionsbelastung. Typisch sind ältere Wohngebiete. Die Lageklasse 4 wird auch einfache Wohnlage genannt. Hier gibt es eine dichte Bebauung, wenig Frei- und Grünflächen, unzureichend Sonne. Es handelt sich nicht um bevorzugte Wohngebiete, die oft an Hauptverkehrsstraßen liegen oder in ländlichen Wohnlagen mit wenig Infrastruktur.
Innenstadt ist am Wertvollsten
Zum Ende vergangenen Jahres hat der städtische Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte aktualisiert, also neu festgelegt, was der Quadratmeter in welchen Bereichen durchschnittlich wert ist. Das betrifft sowohl Gewerbe-, als auch Wohn- und Mischgebiete. Dass die Heidenheimer Innenstadt die höchsten Werte aufweist, ist dabei kaum verwunderlich. Im Bereich der Karlstraße und der Hauptstraße zwischen Eugen-Jaekle-Platz und Christianstraße liegt der Bodenrichtwert bei stolzen 1250 Euro pro Quadratmeter. Weiter südlich in der Hauptstraße sinkt er dann schon auf noch immer ansehnliche 1000 Euro. In der Hinteren Gasse liegt der Bodenrichtwert dann nur noch bei 265 Euro, in der Grabenstraße bei 800 Euro.
Hier der LINK zur Bodenrichwertkarte der Stadt Heidenheim.
Je weiter man sich vom Kern der Innenstadt, also der Fußgängerzone entfernt, desto niedriger sind die Bodenrichtwerte in Wohn- und Mischgebieten. Auf dem Ploucquet-Areal etwa liegt er bei 350 Euro pro Quadratmeter. Die Quartiere, für die ein Wert Gültigkeit hat, sind unterschiedlich groß, umfassen meist mehrere Straßenzüge, teils auch ganze Wohngebiete. In der Heidenheimer Kernstadt liegen die Werte je nach Lage grob zwischen 220 und 270 Euro pro Quadratmeter.
Wohngebiete haben niedrigeren Bodenrichtwert
In den meisten Lagen der Stadt sinken die Preise dann deutlich gegenüber der Kernstadt. Für den gesamten Mittelrain etwa hat der Gutachterausschuss einen Wert von 220 Euro pro Quadratmeter ermittelt, im Bereich des Zanger Bergs liegt er zwischen 185 und 280 Euro. In der Oststadt gibt es, je nach Lage, Werte zwischen 190 und 240 Euro, deutlich wertvoller ist der Grund dann in der Weststadt, wo der Bodenrichtwert zwischen 230 und 275 Euro liegt. Für das gesamte Osterholz wurde der Wert pauschal auf 240 Euro pro Quadratmeter festgelegt, auf dem Erbisberg liegt er zwischen 160 und 250 Euro, auf dem Galgenberg liegt er bei 200 Euro.
Vororte sind günstiger
In den beiden Vororten Mergelstetten und Schnaitheim ist der Bodenrichtwert zumeist ähnlich. In Schnaitheim liegt er zwischen 200 Euro im Hagen sowie im Wehrenfeld und bei 150 Euro an der Steigstraße. In Aufhausen scheint der Grund mit Werten zwischen 135 und 210 Euro deutlich günstiger. Für Mergelstetten weist der Ausschuss Werte zwischen 145 und 220 Euro aus, mit Ausnahme der Reutenen. Hier nämlich liegen die Bodenrichtwerte zwischen 200 und 240 Euro, im Neubaugebiet Reutenen Süd sogar bei 340 Euro pro Quadratmeter.
In den Teilorten Oggenhausen und Großkuchen ist der Bodenrichtwert für Wohnbebauung ganz erheblich niedriger. Während die Werte in Oggenhausen zwischen 105 und 125 Euro pro Quadratmeter liegen, werden für Großkuchen Werte zwischen 80 und 100 Euro, für Kleinkuchen sogar nur zwischen 70 und 90 Euro ausgewiesen.
Richtwerte sind nicht bindend
Doch welche Bedeutung haben diese Bodenrichtwerte? Sie sind keinesfalls bindend, sondern, wie der Name schon sagt, nur als Richtwerte anzusehen. Wie viel Käufer tatsächlich für ein bebautes oder unbebautes Grundstück zahlen, regeln Angebot und Nachfrage. Die Art und Größe sowie der Zustand einer Immobilie, die auf einem Grundstück steht, haben auf den Bodenrichtwert keine Auswirkung.
Kaum Auswirkung auf die Preise
Auf den Grundstückpreis hat der Bodenrichtwert meist keine Auswirkung. Angesichts der aktuell sehr großen Nachfrage können die tatsächlich zu zahlenden Preise nämlich ganz erheblich über dem Bodenrichtwert liegen. Ist dies in einem Quartier häufiger der Fall, dann wird der Bodenrichtwert vom Gutachterausschuss im Zwei-Jahres-Rhythmus angepasst.
Grundlage für die Erstellung der Bodenrichtwerte sind nämlich sämtliche abgeschlossenen Kaufverträge. Diese werden dem Gutachterausschuss zur Verfügung gestellt, der dann aus den Durchschnittspreisen den Bodenrichtwert errechnet und festlegt. Und auch wenn die Bodenrichtwerte keine bindende Wirkung haben, so lässt sich aus ihnen dennoch eine Tendenz der Preisentwicklung ablesen.