Der erste Schritt hin zu einem möglichen Neubaugebiet an Herbrechtingens Sudetenstraße ist getan. Die Mitglieder des Gemeinderats haben in der jüngsten Sitzung einen Beschluss für eine Bebauungsplan-Änderung und -Erweiterung im „Hinteren Feld IV“ gefasst.
Bei dem betroffenen Areal handelt es sich um ein rund 4000 Quadratmeter großes Grundstück an der Sudetenstraße, auf dem eine alte Autowerkstatt mit angebautem Wohnhaus und ein Schuppenanbau stehen. Weil die gewerbliche Nutzung vom Besitzer aufgegeben und die Immobilie verkauft wurde, haben sich neue Perspektiven zur Nutzung des Areals ergeben.
Investor bekundet Interesse am Grundstück
Mit der Heidenheimer Wohnbaufirma Kling und deren Geschäftsführer Ralf Frey hat sich bereits ein Investor gefunden, der das Grundstück kaufen und bebauen will. Der Stadt lag von der Firma eine konkrete Anfrage für eine verdichtete Wohnbebauung vor. Der Haken: Noch fehlt die notwendige planungsrechtliche Grundlage für das Bauvorhaben.
Warum der alte Bebauungsplan geändert werden muss
Wie Frey im Sitzungssaal erklärte, gibt es zweierlei Gründe für die gewünschte Änderung und Erweiterung des alten Bebauungsplans: Zum einen stamme der alte Plan aus den 1970er-Jahren und sei insofern veraltet, als dessen Bebauungsvorschriften moderne Bauformen für energieeffiziente Gebäude kaum zuließen. Bundes- und landespolitische Ziele zur Innenentwicklung, die unter anderem flächenschonende Entwicklung und bezahlbaren Wohnraum fordern, müssten in den Planungsvorgaben berücksichtigt werden, hieß es weiter.
Zum anderen liegt der südliche Bereich des Grundstücks außerhalb der Bebauungsplan-Grenze. Diese soll erweitert werden, um die geplante Bebauung realisieren zu können. Im Zuge einer Änderung und Erweiterung soll der Bebauungsplan insgesamt also in Teilbereichen angepasst und somit die planungsrechtliche Grundlage für eine Wohnbauentwicklung geschaffen werden.
Das Steinheimer Ingenieurbüro Kolb hat mit der Firma Kling einen Vorentwurf für einen neuen Bebauungsplan konzipiert. Dieser, samt entsprechendem Bebauungskonzept, wurde in der Gemeinderatssitzung vorgestellt und ihm wurde zugestimmt.
Was Kling vorhat und wie der Bebauungsplan-Entwurf das spiegelt
Das aktuelle Bebauungskonzept der Wohnbaufirma Kling teilt das Grundstück in zwei Teile: Im nördlichen Teil soll die Autowerkstatt samt Wohnanbau weichen, um Platz für eine verdichtete Bebauung aus Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäusern zu machen. Eine private Erschließungsstraße soll innerhalb des Gebiets angelegt werden. Im südlichen Bereich, der erweitert werden soll, ist eine lockere Bebauung angedacht. Konkret sind hier Einfamilien-, Reihen- oder Doppelhäuser vorgesehen. „Das wird sich dann an der Nachfrage entscheiden“, so Kolb.
Die konkreten baurechtlichen Vorgaben
Kling hat für alle Häuser drei Vollgeschosse festgelegt und lässt offene Bauweise zu. Die Länge der Häuser darf 50 Meter nicht überschreiten. Im Bereich der Einfamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser sind zwei Wohneinheiten pro Haus zulässig. Für die vorgesehenen Mehrfamilienhäuser im Norden gibt es diesbezüglich keine Festlegungen.
„Bei Dachformen wollen wir wenig Einschränkungen schaffen“, sagte Frey. Zulässig seien deshalb sowohl Sattel-, Walm- und Zeltdächer als auch Pult-, versetzte Pult- und Flachdächer. Bevorzugt seien Satteldächer mit einer zulässigen Neigung von 20 bis 42 Grad, Volldächer mit bis zu 20 Grad Neigung und Flachdächer.
Die Gebäudehöhen für die Mehrfamilienhäuser im Norden sind folgende: Im Fall von Sattel-, Zelt- oder Walmdächern liegt die maximale Firsthöhe bei 13 Metern, während die Traufhöhe auf maximal 10,50 Meter festgelegt ist. Im Bereich der südlichen Bebauung sind die Firsthöhen insgesamt einen Meter niedriger. Nebenanlagen werden innerhalb und außerhalb der Baugrenze zugelassen. Diese fügt sich an der Außengrenze entlang, sodass auf dem gesamten Grundstück eine Bebauung möglich wird. Stellplätze sind innerhalb und außerhalb der Baugrenzen möglich.
Erste Prognose zum Lärmschutz an der B 19
Stadtrat Matthias Sturm (Freie Wählervereinigung) erkundigte sich in der Sitzung, wie man den Lärmschutz für künftige Bewohner im südlichen Teil des Grundstücks gewährleisten könne, schließlich befinde sich dieser Bereich nahe der B 19. Sturm: „Dort an der B 19 denken Sie über dreigeschossige Bebauung nach. Wie sieht ihre Planung bezüglich Lärmschutz aus?“ Frey entgegnete, dass bereits ein Fachbüro mit einem Lärmschutzgutachten betraut sei. Eine erste Einschätzung liege bereits vor und deute nicht auf Probleme hin.
Mischgebiet mit vorgesehener Wohnbebauung
Das „Hintere Feld IV“ ist sowohl im bestehenden Bebauungsplan als auch im neuen Entwurf als Mischgebiet ausgewiesen. Obwohl die Firma Kling in ihrem Bebauungskonzept eine Wohnbebauung vorgesehen hat, ist eine gewerbliche Nutzung also theoretisch dennoch möglich. Denn der Flächennutzungsplan weist im Plangebiet eine Mischbebauung aus und der Bebauungsplan wird aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.